Dịch vụ hỗ trợ Nhà Đất | Hỗ trợ Pháp Lý

Dịch Vụ Hỗ Trợ

1/ Thủ tục hợp thức hóa tài sản thừa kế :
- Câu hỏi :

Ba mẹ tôi để lại cho hai chị em tôi một mảnh đất (có di chúc) nay tôi muốn làm thủ tục cấp sổ đỏ cho hai chị em. Cho hỏi thời gian mất bao lâu? Chúng tôi phải làm những thủ tục gì?
Xin chân thành cảm ơn!
- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành chúng tôi xin trả lời chị như sau:

Trước hết, chị và những người đồng thừa kế cần chuẩn bị đầy đủ 02 bộ hồ sơ sau đây:

1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính-theo mẫu);

2. Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án; quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất (Bản chính);

3. Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính) (nếu có);

4. Biên bản xác định ranh giới, biên bản phân thửa (bản chính);

5. Văn bản từ chối nhận di sản (nếu có);

6. Văn bản khai nhận di sản (đối với người thừa kế là duy nhất);

7. Hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân của người sử dụng đất (bản sao);

Sau đó cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình đến nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện/thành phố. Giấy chứng nhận QSD đất sẽ được cấp sau 28 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ.

Chị có thể tham khảo thông tin và các biểu mẫu hành chính nói trên tại trang điện tử: http://tthc.thuathienhue.gov.vn/

2/ Chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư?
- Câu hỏi :

Tôi có mua 1 miếng đất 4 x 17m tại đường Cống Lở, P15, Tân Bình. Hiện tại, miếng đất này đang chung sổ với 1 miếng đất khác cùng diện tích. Nay tôi muốn tách sổ đứng tên tôi, cũng như chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư có được không? Và tôi phải nộp bao nhiêu tiền thuế để chuyển quyền sử dụng? Mong luật sư tư vấn giúp tôi.
Xin chân thành cảm ơn!
- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Theo nội dung thư bạn gửi, bạn không đề cập đến việc nhận chuyển nhượng trên có được lập thành hợp đồng và được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật hay chưa. Vì vậy, căn cứ vào những quy định chung của pháp luật về đất đai, nhà ở, chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn như sau:

Trước tiên, bạn phải yêu cầu người bán làm thủ tục tách thửa đối với phần diện tích mà bạn đã mua. Sau khi người bán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tách thửa, bạn và người bán sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật tại cơ quan có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Tiếp theo bạn nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường nơi có đất và các hồ sơ pháp lý khác đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này sẽ thẩm tra pháp lý đất, đối chiếu với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để trả lời cho bạn trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đất của bạn được cho phép chuyển mục đích sử dụng thì bạn sẽ nộp tiền sử dụng đất theo quy định sau:

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất được UBND tỉnh, TP trực thuộc TW công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm.

- Hồ sơ (tài liệu) địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất và các khoản thu khác mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp.

Bạn có thể liên hệ với cơ quan thuế tại địa phương để biết rõ hơn về giá đất và cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
3/ Đất không đủ diện tích tách thửa có được cấp sổ đỏ không?

- Câu hỏi :

Tôi muốn mua một miếng đất rộng 50m2 tại xã Bình Chuẩn, Huyện Thuận An, Tỉnh Bình Dương. Do diện tích miếng đất tôi định mua không đủ diện tích để tách sổ đỏ như theo quy định, vậy nếu tôi mua miếng đất đó và chung sổ đỏ với người khác thì có vấn đề gì không? Tôi phải làm gì để chứng minh phần đất của mình nằm trên sổ đỏ chung đó là thuộc phần sở hửu của tôi? Mong luật sư tư vấn giúp.
Xin chân thành cảm ơn!

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Vì mảnh đất bạn dự định mua không đủ điều kiện để tách thửa, do đó để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn và chủ sử dụng đất liền kề phải tiến hành thủ tục hợp thửa theo quy định.

Sau khi tiến hành thủ tục hợp thửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận bạn và chủ sử dụng đất liền kề là đồng sở hữu (sau đây gọi là sở hữu chung theo phần).

Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì: Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Về việc định đoạt tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Căn cứ vào những quy định nói trên, bạn và chủ sử dụng đất liền kề nên có một thỏa thuận cụ thể, trong đó nêu rõ diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, và các quyền đối với phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.
4/ Vấn đề xây dựng và đền bù đất thổ cư:

- Câu hỏi :

Hiện tại tôi có ý định mua một căn nhà thuộc P.Tân Thới Hiệp, Q12, Tp.HCM với thực trạng như sau: Diện tích đất 48m2 (4 x 12), đất thổ cư, nhà cấp 4 với diện tích 38 m2, đã có giấy chứng nhận QSDĐ và sở hữu nhà ở được cấp năm 2003 bởi Q12.

Theo thông tin tôi tìm hiểu thì chúng tôi (bên mua + bên bán) có thể ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán, và chuyển hồ sơ lên phòng địa chính Q12 để làm thủ tục sang tên.

Phòng địa chính cho biết là tôi được phép xây dựng trên lô đất hiện tại với qui cách là 1 trệt + 2 lầu, nhưng với điều kiện là cam kết không được đền bù nếu sau này qui hoạch.

Khu đất nơi tôi định mua đã được qui hoạch khu dân cư năm 2008 vẫn được mua bán và sang tên. Vậy tôi có nên mua căn nhà này không?

Xin chân thành cảm ơn!

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Theo quy định của pháp luật, trình tự xác lập quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng ký như sau: Khi các bên hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện theo quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất và Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.

Trong thư bạn có nêu dữ kiện bất động sản dự định mua thuộc quy hoạch, vì vậy theo Khoản 2, Điều 29 Luật Đất Đai đất, nếu bạn tiến hành giao dịch này, sau khi nhận chuyển nhượng bạn được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Việc bạn tiến hành xây dựng lại, theo Khoản 2, Điều 19 Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình có nghĩa là trường hợp này bạn sẽ được cấp Giấy phép xây dựng tạm (nếu có nhu cầu). Theo đó, một trong những điều kiện được xây dựng tạm là bạn phải lập văn bản cam kết tháo dỡ không được bồi thường khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.

Theo chúng tôi, bạn cần đối chiếu các quy định nói trên và cân nhắc kỹ mọi trường hợp, nhu cầu, quyền lợi, thời điểm…

5/ Thời gian bảo hành của căn hộ chung cư?

- Câu hỏi :

Tôi có mua 1 căn hộ chung cư 14 tầng thanh toán theo tiến độ thi công dự kiến cuối năm 2011 sẽ giao nhà. Trong hợp đồng mua bán nhà giữa tôi và phía bên Công ty, tôi thấy thời gian bảo hành căn hộ của Công ty là chỉ 24 tháng.

Nhưng tôi đọc được trên báo có ghi là đối với các chung cư xây trên 7 tầng thì thời gian bảo hành phải tối thiểu phải từ 4 năm trở lên, tôi không biết điều này có đúng hay không? Quy định này nằm ở nghị định hay luật nào?

Nếu quy định này là đúng thì tôi phải làm gì để có thể yêu cầu phía công ty điều chỉnh thời hạn bảo hành căn hộ cho tôi theo đúng qui định của Pháp luật.

Chân thành cảm ơn! X. Quang

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin trả lời đến bạn như sau :
Khoản 4, Điều 74 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thời hạn bảo hành nhà chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng. Đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên thì thời gian bảo hành là không ít hơn sáu mươi tháng.

Theo đó, bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở trong suốt thời gian bảo hành, và trách nhiệm này phải được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng theo quy định tại Khoản 2, Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (“Nghị định 71/2010/NĐ-CP”).

Đối chiếu với nội dung thư bạn gửi, chúng tôi thấy rằng bạn có quyền đề nghị bên bán nhà phải điều chỉnh điều khoản về thời gian bảo theo đúng quy định nói trên và Điều 46, Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Trong trường hợp bên bán nhà từ chối không thực hiện hoặc thực hiện sai, bạn có quyền gửi đơn tố cáo đến Sở Xây dựng để cơ quan này xử lý hành vi vi phạm theo quy định hoặc khởi kiện tại cơ quan Tòa án.

6/ Xin giấy phép xây dựng khi đất nằm trong phạm vi quy hoạch?

- Câu hỏi :

Tôi đang dự định xây nhà trên mảnh đất có diện tích 41m2, và xây nhà cấp 4 có gác suốt, vậy tôi sẽ phải xin phép thế nào?

Trong sổ hồng của tôi có ghi một phần đất có đánh dấu là đất nằm trong phạm vi quy hoạch được công nhận quyền sử dụng, vậy phạm vi quy hoạch đó mình được làm những gì?

Xin tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn!

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Điều 19, Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Theo đó, khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 65 Luật xây dựng, thì Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện sẽ cấp giấy phép xây dựng cho bạn.

Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng gồm (1):

1. Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng. Trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng;

2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng; mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng, mặt cắt móng công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình (đối với công trình theo tuyến); sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, nước thải. Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình.

Thời hạn cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp giấy phép xây dựng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trong thư bạn có nhắc đến dữ kiện “khu đất có một phần nằm trong quy hoạch”, Theo đó, việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch (2).

Bạn có thể liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý xây dựng tại nơi có đất để biết rõ hơn về thủ tục hành chính này và các quy định cụ thể về quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm theo tình hình thực tế của địa phương.

........

(1) Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (Nghị định 12) và quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 12.

(2) Điều 5, Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP quy định về Giấy phép xây dựng tạmnhư sau:

1. Việc cấp giấy phép xây dựng tạm chỉ áp dụng đối với những vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện 2. Căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng của từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

3. Trong nội dung giấy phép xây dựng tạm phải ghi rõ thời gian được phép tồn tại của công trình, hết thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

4. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tạm như quy định đối với các công trình xin cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 23 Nghị định 12/CP.

5. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch áp dụng theo quy định hiện hành; riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường.

7/ Thủ tục tách thửa và hoàn công trên đất được tặng cho?

- Câu hỏi :

Ba tôi có một mảnh đất ở Q.12 khoảng 615m2 đã xây nhà nhưng chưa hoàn công.

Nay ba tôi muốn tách cho tôi một mảnh đất 120m2. Vậy cho tôi hỏi ba tôi có cần làm thủ tục hoàn công trước khi tách thửa hay không? Hay phải tách thửa rồi mới hoàn công?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:cuonghoaviet@yahoo.com]

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP. HCM quy định về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa để làm nhà ở, nếu mảnh đất dự kiến tách thửa thỏa mãn được các điều kiện sau:

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương;

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, phải đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa (đối với Quận 12 là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m);

Trong thư bạn không nói rõ về mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý hiện hữu của mảnh đất 615m2…; Do đó, để trả lời câu hỏi của bạn, chúng tôi giả sử theo 02 trường hợp sau đây:

1. Nếu toàn bộ mảnh đất đã được cấp GCN với mục đích thổ cư:

1.1. Mảnh đất dự kiến tặng cho không có nhà ở trên đó: Căn cứ vào GCN đã được cấp, ba bạn có quyền tiến hành thủ tục tách thửa để tặng cho mảnh đất nói trên cho bạn theo quy định.

1.2. Mảnh đất dự kiến tặng cho có nhà ở trên đó: Để tiến hành tặng cho, trước hết ba bạn phải làm thủ tục hoàn công, trên cơ sở giấy phép xây dựng đã được cấp, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng hoặc biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình, ba bạn lập hồ sơ tiến hành xin cấp GCN theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Quyết định 68/2010/QĐ-UBND.

Nếu ngôi nhà đã xây dựng không phép hoặc sai phép thì bạn cần tham khảo quy định 5144/HD-LS ngày 30/06/2010 của Liên Sở Xây dựng – Tài nguyên và Môi trường để biết cụ thể hơn về thủ tục cấp GCN.

Sau khi được cấp GCN, ba bạn tiến hành thủ tục tách thửa để tặng cho mảnh đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Nếu toàn bộ mảnh đất đã được cấp GCN, nhưng một phần mảnh đất là đất phi nông nghiệp:

Theo nội dung Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP. HCM:

Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, nếu tách thửa để thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở thì phải đáp ứng được điều kiện: Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

8/ Bán đất phải có chữ ký của các con?

- Câu hỏi :

Tôi có 1 lô đất được cấp GCN QSDĐ năm 1993 mang tên một mình tôi (năm đó tôi đã lập gia đình và có con dưới 10 tuổi).

Hiện nay, tôi sang nhượng 1 phần diện tích, tôi lập hợp đồng sang nhượng và 2 vợ chồng tôi ký tên nhưng cơ quan chứng thực cấp xã yêu cầu phải có tên của các con tôi và các con tôi phải đến cơ quan để ký vào hợp đồng sang nhượng thì họ mới ký chứng thực.

Hỏi cơ quan chứng thực yêu cầu như vậy có đúng không? (Khi được cấp bìa đỏ, con cái tôi còn nhỏ).

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Khoản 20, Điều 4 Luật Đất đai quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCN”) là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Vì dữ kiện bạn cung cấp chưa đầy đủ, do đó chúng tôi chỉ có thể trả lời bạn như sau: Khoản 2, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.

9/ Điều kiện tách thửa ở Hóc Môn?
- Câu hỏi :
Đầu năm 2011 tôi có mua một miếng đất ngang 4m, dài 12 mét bằng giấy tay. Vị trí miếng đất tại ấp Mỹ Huề, Đường Đồng Tâm, Hóc Môn, TPHCM. Miếng đất tôi mua nằm trong 1/4 thửa đất của chủ đất ngang 8m dài 20m, đã chuyển lên đất thổ cư và đã xin giấy phép xây dựng có hạn đến tháng 03 năm 2012. Và giấy phép đã xin là xây ngang 8m dài 20 xây 3 lầu như giấy phép đã cấp.

Khi mua tôi muốn sang tên tôi thì chủ đất nói không đủ diện tích để tách thửa nên khi nào tôi xây nhà trên miếng đất 4x12 này, xin được số nhà trên huyện thì mới sang tên cho tôi được. Và mọi chi phí khi sang tên tôi đồng ý chịu.

Vậy thửa đất tôi mua 4x12 có sang tên tôi được không? Hoặc có ra công chứng bán 1 phần đất cho tôi trên thửa đất chung của chủ đất được không? Xin tư vấn cho tôi làm thủ tục như thế nào cho đỡ rắc rối và tốn kém nhất.

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa trên địa bàn TP.HCM quy định thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu tại Hóc Môn với đất ở chưa có nhà là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m; đất có nhà hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Căn cứ nội dung bạn nêu trong thư, chúng tôi thấy rằng trường hợp này không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa tại thời điểm này. Vì vậy, nếu bạn vẫn muốn mua bất động sản nói trên, bạn cần đề nghị bên chuyển nhượng tiến hành giao dịch chuyển nhượng để các bên là đồng chủ sở hữu theo quy định tại Điều 216 Bộ Luật Dân sự 2005.

Sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng bên, việc cấp GCN cho các đồng sở hữu sẽ được tiến hành theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Khoản 2, Điều 5 Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất.

10/ Đứng tên dùm trên sổ đỏ có quyền định đoạt?

- Câu hỏi :

Bố mẹ tôi có 2 mảnh đất. Khi nhà nước có đợt làm lại chủ quyền đất. Và bố tôi đã đứng tên một mảnh đất. Và một mảnh bố tôi để anh tôi đứng tên (anh tôi lúc đó đã có gia đình).

Vậy hiện miếng đất đó bây giờ có thuộc quyền sở hữu của bố tôi hay không? Hay nó đã thuộc toàn quyền của anh tôi?

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Khoản 20, Điều 4 Luật Đất đai quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Đối chiếu với trường hợp bạn nêu trong thư, chúng tôi thấy rằng, về mặt pháp lý anh bạn là người có quyền sử dụng đất, được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ (trừ khi việc đứng tên là do đại diện, ủy quyền hoặc có các bằng chứng khác chứng minh việc đứng tên là trái với quy định của pháp luật).

11/ Đất được tặng cho có nộp thuế trước bạ :

- Câu hỏi :

Tôi tặng cho em dâu tôi một mảnh đất. Vậy cô ấy có phải nộp lệ phí trước bạ không?

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Khoản 11, Điều 3 Thông tư 68/2010/TT-BTC ngày 26/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định: “Trường hợp tài sản đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng chung của hộ gia đình (đồng đứng tên chủ sở hữu, sử dụng tài sản trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) khi phân chia tài sản đó cho những người trong hộ gia đình thì người được chia tài sản không phải nộp lệ phí trước bạ.

Đối với giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng tài sản chỉ do một người đứng tên thì không phải là tài sản thuộc sở hữu, sử dụng chung của hộ gia đình. Tuy nhiên, để phù hợp với thực tế Việt Nam, nếu chủ tài sản chuyển giao tài sản của mình cho vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha nuôi, mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản không phải nộp lệ phí trước bạ”.

Đối chiếu với quy định nói trên, em dâu bạn sẽ không thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ.

12/ Cách tính thuế suất 25% trên phần chênh lệch khi chuyển nhượng bất động sản?
- Câu hỏi :
Tôi có mua một căn nhà vào tháng 10/2010, hợp đồng mua bán công chứng tại PCC số 3 - TP.HCM. Thuế TNCN và lệ phí trước bạ đã thanh toán đầy đủ. Tôi mới bán căn nhà này cuối tháng 04/2011, hợp đồng đã công chứng tại PCC số 3. Tôi đang làm thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân. Qua tham khảo thì có 02 hình thức nộp thuế là 2% trên giá mua hoặc 25% trên phần chênh lệch (Thu nhập từ việc bán này).

Tôi thấy nếu kê khai theo tỷ lệ 25% thì có lợi hơn vì tôi có đủ điều kiện là giá bán cao hơn giá quy định và có hợp đồng tại PCC số 3. Tuy nhiên cán bộ thuế lại hướng dẫn theo Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 thì tôi chưa đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh. Tôi mong luật sư xem và tư vấn dùm.

- Công ty địa ốc AZ trả lời :

Luật Thuế Thu nhập cá nhân (“TNCN”) và các văn bản hướng dẫn thi hành không cho phép người nộp thuế TNCN lựa chọn thuế suất để tính nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng bất động sản.

Điều 5 Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính về việc thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân quy định cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật.

- Giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.

Đối chiếu với quy định nói trên, hóa đơn, chứng từ hợp lệ trong trường hợp này là Hợp đồng chuyển nhượng và Tờ khai trước bạ, Tờ khai thuế TNCN của các lần chuyển nhượng.

Theo đó, trước hết bạn phải tự kê khai theo quy định. Cơ quan thuế sẽ căn cứ hồ sơ khai thuế, kiểm tra tờ khai và các tài liệu kèm; Nếu không chấp nhận kết quả tính thuế, hoặc không đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25% thì cơ quan thuế sẽ trả lời cho bạn bằng văn bản.

cảm ơn các bạn đã tham khảo...

Tìm nhà đất

Loại Nhà đất

Nhà đất theo Quận/Huyện

Nhà phố

Biệt thự

Nhà cho thuê

Sang kiot - cửa hàng

Đất dự án

Đất thổ cư

Chung cư - căn hộ

Nhà hàng - khách sạn

Mặt bằng - kho xưởng

Thành Phố Thủ Dầu Một

Thành Phố Thuận An

Thành Phố Dĩ An

Thị Xã Tân Uyên

Thị xã Bến Cát

Huyện Bàu Bàng

Huyện Dầu Tiếng

Huyện Phú Giáo